A América está perdendo fazendeiros à medida que investidores privados conquistam terras
Embora os compradores à vista, incluindo empresas de investimento, aluguem as terras aos agricultores, os críticos dizem que isso cria um sistema que carece de estabilidade para agricultores
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Ben Felder, Investigate Midwest - 26 JUL, 2024
Quando Jess Bray chegou a uma fazenda de 21 acres aninhada em um vale no leste de Oklahoma, ela imediatamente teve uma sensação calorosa. "Este é o lugar", ela pensou.
Depois de tentar comprar outras duas propriedades antes de serem superadas por compradores à vista, Bray e seu marido Jon começaram a se perguntar se seu sonho de possuir e operar sua própria fazenda se tornaria realidade.
"Sempre quisemos cultivar, mas não somos filhos de fundos fiduciários, não crescemos na agricultura... não tivemos uma fazenda herdada, então não era algo muito acessível para nós", disse Bray. "Este foi um sonho que se tornou realidade... mas não foi sem desafios."
Em 2022, Bray, então com 39 anos, comprou a propriedade do vale, que agora opera sob o nome Blue Mountain Farm, cultivando uma variedade de vegetais e criando porcos e uma vaca leiteira perto da cidade de McCurtin.
Enquanto Bray finalmente realizou seu sonho, o aumento do custo das terras agrícolas afastou muitos outros possíveis fazendeiros e pecuaristas ou forçou outros a se aposentarem mais cedo.
As partes do país onde os preços das terras agrícolas tiveram o maior aumento também foram onde o número de produtores agrícolas mais caiu.
De 2017 a 2022, o valor médio por acre de todas as terras agrícolas americanas cresceu de US$ 4.368 para US$ 5.354, um aumento de quase 23%, de acordo com dados do Departamento de Agricultura dos EUA (USDA) sobre o valor de mercado de terras agrícolas e seus edifícios.
Mas nos 409 condados em todo o país que viram um declínio de 15% ou mais nos últimos cinco anos, os valores médios das terras agrícolas aumentaram em 31%, de acordo com a análise do Investigate Midwest de relatórios do USDA, registros de valor de terras e outros dados de propriedade.
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Ao revisar registros de propriedade e falar com mais de uma dúzia de funcionários que monitoram de perto os valores das terras agrícolas, o Investigate Midwest descobriu que há várias causas para o declínio de produtores em condados que viram o aumento mais significativo em valor:
O crescimento populacional se expandindo para comunidades rurais aumentou os preços e reduziu as terras agrícolas, pois 11 milhões de acres de terras agrícolas foram convertidos em propriedades residenciais de 2001 a 2016, de acordo com o American Farmland Trust.
O impulso em direção à energia eólica e solar, muitas vezes apoiado por subsídios governamentais, também aumentou os aluguéis de terras muito mais do que para uso agrícola tradicional.
Grandes empresas de investimento, como Farmland Partners, PGIM e Gladstone Land, estão pagando muito caro por terras e revendendo algumas propriedades por valores até cinco vezes maiores do que a média regional.
O movimento em direção a fazendas industriais também significou mais compradores corporativos de terras que podem pagar em dinheiro e superar muitas ofertas locais.
"A maior competição (por terras agrícolas) costumava ser da pessoa que queria uma fazenda de hobby, mas talvez não estivesse cultivando em tempo integral", disse Vanessa Garcia Polanco, diretora de campanha política da National Young Farmers Coalition. "Hoje, a maior ameaça que vemos vem de corporações e fundos de hedge."
O aumento da competição por terras agrícolas tem sido especialmente prejudicial para jovens e futuros agricultores. De acordo com uma pesquisa da National Young Farmers Coalition de 2022, 59% dos agricultores com menos de 40 anos disseram que encontrar terras acessíveis era "muito ou extremamente desafiador".
A propriedade de terras agrícolas recebeu maior atenção dos legisladores nos últimos anos, especialmente no que diz respeito a empresas estrangeiras. Legisladores em dezenas de estados têm pressionado leis que limitam a propriedade de terras estrangeiras, incluindo de países como Irã e China, frequentemente alegando que esses compradores aumentam os custos que afastam as fazendas familiares.
No entanto, o Secretário de Agricultura dos EUA, Tom Vilsack, recentemente chamou esse foco de equivocado e disse que o crescimento de empresas de investimento americanas comprando terras agrícolas é uma preocupação mais urgente.
“Você sabia que aproximadamente um terço de todas as operações agrícolas que geram mais de US$ 500.000 em vendas são de propriedade de empresas de investimento? Você está preocupado com Wall Street possuir terras agrícolas?” Vilsack disse em resposta a uma pergunta sobre terras estrangeiras enquanto falava na conferência North American Agricultural Journalists em abril.
Mas Paul Pittman, presidente executivo da empresa de investimentos Farmland Partners, disse que empresas como a dele não eram culpadas pelo aumento dos preços e estavam mantendo muitas fazendas em produção.
"Isso é uma besteira populista e nada menos", Pittman disse ao Investigate Midwest quando questionado sobre os comentários de Vilsack. "E lembre-se, para cada fazendeiro que está reclamando de ter sido superado, há uma família de fazendeiros que foi dona daquela fazenda por 100 anos e merece obter o maior preço possível."
As empresas de investimento aumentam significativamente as propriedades de terras agrícolas
Na primavera de 2023, a empresa de investimentos Farmland Partners gastou US$ 8,85 milhões em dinheiro em 1.840 acres de terras agrícolas no Condado de Haskell, Oklahoma.
A terra era uma faixa altamente produtiva de campos de soja, milho e trigo com um sistema de irrigação que retirava água do vizinho Rio Canadian.
A empresa sediada em Denver cresceu nos últimos anos para se tornar a maior investidora em terras agrícolas do país, com uma avaliação de mais de meio bilhão de dólares e um portfólio de mais de 180.000 acres em todo o país.
Uma das compras de terras da empresa em Oklahoma foi uma propriedade de 174 acres por US$ 3 milhões. A US$ 17.232 o acre, a compra em Oklahoma foi cinco vezes maior do que a mediana para vendas comp na área, com base em dados do site de rastreamento de valor de terras AcreValue.
No entanto, a empresa mostrou que seus altos preços de compra provavelmente valeriam a pena. Ela vendeu recentemente quase 2.500 acres de terras agrícolas no centro de Nebraska e na Carolina do Sul por um total de US$ 16,2 milhões, uma transação que rendeu à Farmland Partners um retorno sobre o investimento de 24%, anunciou a empresa.
De acordo com dados do National Council of Real Estate Investment Fiduciaries, as empresas de investimento aumentaram suas participações em terras agrícolas em 231% de 2008 a 2023.
Embora a propriedade imobiliária tradicional esteja em constante expansão, muitos investidores veem a diminuição de terras agrícolas disponíveis como um impulsionador parcial de seu valor.
A maioria das empresas de investimento em terras agrícolas arrenda a terra de volta para produtores que operam todo o negócio agrícola. Em um recente registro na SEC, a Gladstone Land, que possui 111.836 acres de terras agrícolas em 15 estados, disse que aluga a maior parte de suas terras para fazendeiros em uma "base líquida tripla", o que significa que o inquilino paga os impostos relacionados, custos de seguro, manutenção e outros custos operacionais, além do aluguel.
No entanto, Pittman, presidente do conselho de diretores da Farmland Partners, disse que há sinais de que mais fazendeiros estão lutando para pagar os aluguéis.
"Há um pouco mais de problemas por aí do que havia 12 meses atrás... e estamos vendo isso em um fazendeiro ocasional vindo até nós e dizendo: 'Ei, você pode alugar novamente esta fazenda para outra pessoa?'", disse Pittman em uma chamada de investidores em 1º de maio, de acordo com uma transcrição.
"Quando isso ocorreu, conseguimos (alugar novamente) as fazendas pelo mesmo preço ou, em alguns casos, um pouco mais alto."
Questionado sobre os comentários de Vilsack, Pittman disse que a queda nos preços das commodities está afetando alguns fazendeiros.
“A partir de 2019, os preços das commodities começaram a subir bem rápido, mas aqui estamos em 2024, e os preços das commodities recuaram”, disse Pittman ao Investigate Midwest. “Este é um negócio de baixa margem... então, quando você vê uma pequena queda no preço das commodities, isso pode desafiar (um fazendeiro) financeiramente.”
No entanto, Pittman disse que os investimentos de sua empresa permanecem sólidos porque, no setor agrícola, “as falências são minúsculas”. A taxa de falências agrícolas de 2022 foi de 0,84 por 10.000 fazendas, sua menor taxa em quase 20 anos.
Embora a maioria das terras agrícolas seja alugada para produtores, há momentos em que um uso alternativo pode render ainda mais dinheiro. Os parques eólicos podem atrair aluguéis lucrativos e muitas vezes permitem que a terra permaneça agrícola.
No entanto, o crescimento dos parques solares, que também atraem altas taxas de aluguel, geralmente significa que a terra não pode mais ser usada para cultivar ou criar gado por causa dos grandes painéis solares perto do solo.
"Em Illinois, por exemplo, uma fazenda que pode ser alugada por US$ 400 a US$ 500 por acre por ano para agricultura, aluga por US$ 1.250 a US$ 1.500 por ano para energia solar, e o fazendeiro não pode competir com isso", disse Pittman.
"Para ser honesto, (quando estou usando) minha obrigação fiduciária para com meu chapéu de investidor, se alguém nos oferece US$ 1.500 por acre, vai para a energia solar. Mas usando meu chapéu de Paul, o cidadão, não tenho certeza se isso é uma coisa ótima."
O crescimento das fazendas industriais levou a um "esvaziamento do meio"
Na maioria dos condados que perderam produtores, a produção agrícola na verdade aumentou, pois as fazendas restantes muitas vezes ficaram maiores ou foram convertidas em operações industriais.
O Condado de Douglas, em Wisconsin, localizado no canto noroeste do estado, perdeu 31% de seus produtores de 2017 a 2022, mas viu as rendas líquidas em dinheiro das fazendas mais que dobrarem e as vendas de produtos agrícolas aumentarem em 45% durante o mesmo período.
Em todo o estado, cinco condados viram um declínio de produtores de pelo menos 15%, mas também viram as vendas da produção agrícola aumentarem.
"Muitos operadores continuaram a sair, e isso aconteceu rapidamente entre as fazendas leiteiras de Wisconsin", disse Jeff Hadachek, professor de agricultura na Universidade de Wisconsin. "Ao mesmo tempo, as fazendas que permaneceram estavam aumentando de tamanho."
Hadachek disse que o aumento na produção agrícola significa que a economia local ainda pode estar crescendo, mesmo com a perda de produtores.
"Acho que os economistas normalmente diriam que apenas olhar para o número de fazendas não é a melhor maneira de considerar a saúde econômica em uma comunidade", disse Hadachek. "Certamente, para as pessoas que possuem terras, o aumento no valor é uma coisa ótima... então, com certeza, há dois lados da questão."
Como a maioria dos tipos de agricultura, a indústria de laticínios de Wisconsin viu uma mudança em direção a operações mais industriais para melhorar a eficiência, o que pode aumentar os lucros em um setor com margens estreitas para pequenos produtores de leite.
Em 1997, a fazenda leiteira média de Wisconsin tinha 55,6 vacas, enquanto a média de 2022 chegou a 203 por fazenda, de acordo com uma pesquisa da Universidade de Wisconsin.
Alguns investidores em terras agrícolas veem oportunidades de lucro na transição para fazendas maiores e estão prevendo uma mudança contínua em direção à agricultura industrial.
“Uma geração de fazendeiros envelhecida, estrutura de propriedade familiar fracionada e avanços tecnológicos que exigem um investimento de capital considerável naturalmente farão a transição das propriedades de terras agrícolas de indivíduos para instituições”, afirmou um relatório da PGIM, a empresa de gestão de ativos imobiliários de US$ 10 bilhões administrada pela Prudential Financial que aumentou suas propriedades de terras agrícolas nos últimos anos.
Hadachek disse que o crescimento em operações maiores levou a uma diminuição nas fazendas de médio porte, o que ele chama de “esvaziamento do meio”.
“O crescimento na extremidade maior reflete a consolidação e as economias de escala e tamanho associadas a grandes fazendas, enquanto o crescimento na extremidade menor reflete o crescimento em alimentos especiais, fazendas visando o mercado de ‘alimentos locais’ e agricultura de hobby”, disse Hadachek.
Mas Pittman, presidente executivo da empresa de investimentos Farmland Partners, disse que os dados sobre o declínio no número de fazendas no país podem ser enganosos.
De 2017 a 2022, os Estados Unidos perderam 141.733 fazendas, mas 80% dessas fazendas perdidas tinham menos de US$ 2.500 em vendas anuais.
"Você e eu sabemos que essas não são realmente fazendas, não sei por que são chamadas de fazendas", disse Pittman. "Se você está falando sobre sustentar uma família ou duas famílias em uma fazenda, você está falando de pelo menos um milhão de dólares em vendas anuais, o que lhe daria cerca de US$ 50.000 em renda familiar distribuível para enviar seus filhos à escola e pagar por comida e tudo mais."
Dados do USDA mostram que o país perdeu 10.537 fazendas com vendas anuais de US$ 100.000 a US$ 499.999, mas as fazendas que faturam mais de US$ 500.000 cresceram em mais de 26.000.
Alguns estados, organizações sem fins lucrativos trabalham para proteger terras agrícolas do desenvolvimento
Os sons da construção se tornaram um eco constante no Condado de McCurtin, Oklahoma, onde cabanas e resorts estão sendo construídos nas pastagens e florestas entre as Montanhas Ouachita e Red River.
O crescimento do turismo, especialmente visitantes da área metropolitana de Dallas, que fica a duas horas de carro, aumentou os preços das terras agrícolas locais muito mais rápido do que a média do estado.
De 2017 a 2022, o Condado de McCurtin perdeu quase um em cada cinco produtores, enquanto o valor médio por acre disparou de US$ 1.901 para US$ 2.601, à medida que investidores, compradores de segundas residências e algumas empresas de private equity arrebataram terras para construir casas de férias ou sentar-se na terra enquanto seu valor aumentava.
"Quando alguém está acenando com esse tipo de dinheiro na fazenda do vovô, eles o deixam ficar com ele", disse Brent Bolin, um produtor de aves no Condado de McCurtin, que também é comissário estadual de agricultura.
Em um relatório recente intitulado "Fazendas sob ameaça", o American Farmland Trust descobriu que entre 2001 e 2016, mais de 11 milhões de acres de terras agrícolas foram convertidos para uso urbano e residencial, com Texas, Califórnia, Arizona e Geórgia no topo da lista.
Para impedir a urbanização de terras agrícolas, o American Farmland Trust, uma organização sem fins lucrativos que diz querer expandir o "movimento da agricultura de conservação", facilitou a compra de mais de 78.000 acres para protegê-los de usos não agrícolas.
Alguns estados tomaram medidas semelhantes, incluindo Oregon, onde os condados devem proteger algumas terras agrícolas por meio de restrições de zoneamento específicas.
Bolin disse que restrições de zoneamento podem valer a pena considerar, embora ele hesite em sugeri-las.
"É algo que seria supercontroverso e não sei qual é minha posição sobre isso", disse Bolin. "Sei que há alguns estados que ajudam a proteger terras agrícolas, mas isso é mais regulamentação e não gostamos disso aqui em Oklahoma. Mas não sei qual é a resposta.”
Mesmo que as terras agrícolas sejam protegidas de serem convertidas para outro uso, os jovens agricultores ainda lutam para competir com compradores à vista. Embora muitos desses compradores à vista, incluindo empresas de investimento, aluguem as terras para os agricultores, os críticos dizem que isso cria um sistema que carece de estabilidade para agricultores e pecuaristas, especialmente aqueles que buscam abrir um negócio pela primeira vez.
“O contrato pode ser um arrendamento de três anos ou um arrendamento de cinco anos, mas isso não é muita segurança a longo prazo para um agricultor”, disse Polanco da National Young Farmers Coalition.
Bray, a agricultora de Oklahoma, disse que possuir terras era crucial para que ela tivesse o tipo de controle que queria sobre seu negócio. Também permitiu que ela tomasse decisões mais focadas no meio ambiente sobre o uso da terra.
Mas quando Bray estava procurando comprar terras, competir com compradores à vista era ainda mais difícil porque suas próprias opções financeiras demoravam muito para serem concretizadas.
“Não só tivemos que financiar, mas fomos forçados a uma rota de financiamento comercial em vez da rota do programa estadual porque os programas governamentais demoram muito”, disse Bray.
A National Young Farmers Coalition defendeu que a Farm Service Agency se tornasse uma instituição de empréstimo com processos de pré-aprovação e pré-qualificação para dar aos agricultores que precisam de financiamento uma chance melhor de competir por terras.
“Isso permitiria que os agricultores mostrassem que são elegíveis, especialmente se o vendedor quiser uma oferta imediatamente e tiver uma oferta em dinheiro de uma corporação”, disse Polanco.
Mesmo quando Bray conseguiu comprar sua propriedade atual, surgiram complicações do antigo proprietário do terreno, um comprador à vista que fez uma compra rápida.
"Ao nos mudarmos, levamos meses e meses e meses para entrar em nossa propriedade por causa de como ela foi tratada antes", disse Bray. "O título nunca havia sido transferido, então tivemos que esperar que fosse transferido para o proprietário anterior antes que pudesse ser transferido para nós.
E havia um documento oficial que eles tinham ficado sem estoque, alguém esqueceu de pedir o documento oficial do estado para as licenças e títulos e tudo mais, então foi outro jogo de espera."
Durante os atrasos, o corretor imobiliário de Bray os avisou que eles poderiam ter que se mudar para outra propriedade.
"Ele disse: 'Querida, se você não conseguir isso, não se sinta mal, continuaremos procurando'", lembrou Bray.
"Mas eu disse: 'Não, vamos esperar', porque... Eu tive aquela sensação quando chegamos aqui de que este era o lugar. Esse era o nosso sonho, mas você sabe, as altas taxas de juros, os preços das propriedades e as margens como fazendeiro, essas três coisas não combinam, elas simplesmente não combinam.”