Maior mercado imobiliário do mundo à beira do colapso
Maior mercado imobiliário do mundo à beira do colapso
Estatísticas recentes do banco central da China mostram que o entusiasmo dos compradores de imóveis caiu drasticamente.
THE EPOCH TIMES
Kathleen Li e Ellen Wan - 23 MAIO, 2023 - TRADUÇÃO CÉSAR TONHEIRO
PUBLICAÇÃO ORIGINAL >
https://www.theepochtimes.com/worlds-largest-real-estate-market-on-the-brink-of-collapse-experts_5277134.html
Apesar dos cortes de preços e incentivos, o maior mercado imobiliário do mundo continua em queda, e o setor bancário da China está sendo afetado em duas frentes, com o aumento da inadimplência e dos pagamentos antecipados. Enquanto isso, os desenvolvedores da China estão começando a mostrar a tensão, com a gigante imobiliária Wanda Group fazendo manchetes esta semana, quando o valor de seus títulos em dólares despencou.
No início de 2023, o mercado imobiliário chinês teve uma recuperação de curta duração, pois os governos locais de todo o país emitiram políticas para resgatar o setor imobiliário em dificuldades, de acordo com a China Index Academy, um instituto de pesquisa imobiliária. No final de abril, a taxa de hipoteca para compradores de primeira casa em mais de 40 cidades havia caído para menos de 4%.
No entanto, após uma perspectiva otimista em março, as vendas de abril não corresponderam às expectativas dos analistas.
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De acordo com o Relatório de Estatísticas Financeiras de abril de 2023 divulgado pelo banco central da China em 11 de maio, as hipotecas diminuíram 241,1 bilhões de yuans (US$ 33,8 bilhões) em abril. Entre eles, os empréstimos domésticos de médio e longo prazo, principalmente hipotecas, diminuíram 115,6 bilhões de yuans (US$ 16,2 bilhões), enquanto as hipotecas de curto prazo diminuíram 125,5 bilhões de yuans (US$ 17,6 bilhões).
As estatísticas públicas mostram que as vendas de casas de propriedade anterior nas maiores cidades da China mostraram quedas de dois dígitos em abril. Entre eles, Pequim caiu 37,3%; Hangzhou caiu 32,7%; Xangai caiu 26,71%; e Nanjing caiu 13%. A pior queda foi em Hefei, que caiu 40%.
PCC coloca freios em cortes de preços
O fraco mercado imobiliário forçou as construtoras a cortar preços. No entanto, duas promotoras imobiliárias em Kunshan, na China, foram penalizados pelos reguladores chineses por reduzirem os preços em grande margem, tanto que, segundo os reguladores, “perturbaram a ordem normal do mercado imobiliário e causaram instabilidade social”.
O comentarista de assuntos atuais do Japão, Qu Kai, disse ao Epoch Times em 13 de maio: “A razão pela qual o regime [chinês] não permite que as incorporadoras imobiliárias reduzam os preços é muito simples. A reação em cadeia causada pelos cortes de preços estourará instantaneamente a bolha do mercado imobiliário da China, causando uma série de crises econômicas que seriam difíceis de administrar pelo PCC.”
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Qu acredita que a atual crise imobiliária mais cedo ou mais tarde afetará os bancos e, eventualmente, afetará o regime como um todo, já que o PCC será incapaz de manter sua receita por meio do mercado imobiliário.
À beira do colapso
A China é o maior mercado imobiliário do mundo. De acordo com estimativas do proeminente economista Ren Zeping, “China Housing Market Value Report 2021”, o valor do mercado imobiliário do país foi de US$ 62,6 trilhões em 2020, em comparação com US$ 33,6 trilhões nos Estados Unidos, US$ 10,8 trilhões no Japão e US$ 31,5 trilhões no Reino Unido, França e Alemanha juntas. Ren é um ex-economista do Centro de Pesquisa de Desenvolvimento da China.
De acordo com o “China Wealth Report 2022” de Ren, o valor de mercado do mercado imobiliário da China atingiu 476 trilhões de yuans (cerca de US$ 73,8 trilhões) em 2021. Isso representa um aumento de 17,9% no valor total do mercado em comparação com 2020.
Ao considerar a proporção do valor do mercado imobiliário em relação ao PIB, o valor do mercado imobiliário da China em 2020 já era de 414%, superior aos 391% do Japão antes do estouro de sua bolha imobiliária na década de 1990.
À medida que a economia da China enfraquece e o mercado imobiliário encolhe, o número de casas hipotecadas na China subiu para 606.000 em 2022, um aumento de 35,7% em relação ao período anterior. Ao mesmo tempo, muitas cidades viram um grande aumento no número de listagens de imóveis usados para venda.
O risco será passado para os bancos
“As consequências do declínio imobiliário e da inadimplência das hipotecas residenciais acabarão sendo repassadas aos bancos”, explicou Fang Qi, um veterano profissional de finanças chinês que vive no Reino Unido, ao Epoch Times em 13 de maio.
Fang disse que, para os bancos, existem dois riscos associados às hipotecas residenciais. Ambas as situações incorrem em perdas e enfraquecem diretamente os ativos dos bancos.
A primeira situação surge quando os proprietários não pagam as hipotecas. Entre as razões para o aumento da inadimplência na China está um boicote às hipotecas em andamento, com muitos proprietários se recusando a fazer pagamentos de casas inacabadas. Um artigo do New York Times de agosto de 2022 estima que o boicote pode afetar até 4% das hipotecas pendentes.
A segunda é quando os proprietários pagam suas hipotecas antecipadamente, como muitos proprietários chineses — sobrecarregados com taxas mais altas — estão fazendo. Os detentores de hipotecas estão usando suas economias pessoais ou contraindo empréstimos baratos em programas de estímulo destinados a grandes compras de consumidores ou para iniciar novos negócios.
Analistas estimam que quase US$ 700 bilhões em hipotecas – quase um oitavo do total pendente da China — foram pagos antecipadamente desde o início de 2022, quando os bancos começaram a reduzir as taxas de empréstimos.
Em condições normais, isso liberaria dinheiro para os bancos financiarem outros empréstimos. No entanto, dada a situação atual em que os consumidores estão sendo muito cautelosos com os gastos, isso é realmente uma má notícia para os bancos. Eles não apenas estão perdendo dinheiro com as hipotecas existentes, como também há uma escassez de novos empréstimos para financiar.
O resultado é um financiamento mais restrito para as empresas imobiliárias, alertou Fang: “O aperto financeiro dos bancos para o setor imobiliário irá mergulhá-los ainda mais no caos, causando assim um ciclo vicioso que afetará a qualidade e a lucratividade dos ativos dos bancos. Se o risco se espalhar até certo ponto, os bancos incorrerão em um grande número de dívidas incobráveis, levando à falência”.
As incorporações imobiliárias sentem a tensão
Em meio à desaceleração do mercado imobiliário da China, muitas incorporadoras imobiliárias estão em crise. A gigante imobiliária chinesa KWG Property divulgou um anúncio (pdf) em 28 de abril dizendo que não pagou 212 milhões de yuans (US$ 31 milhões) do principal devido naquela data. A inadimplência fez com que outros 31,2 bilhões de yuans em dívidas (cerca de US$ 4,36 bilhões) fossem pagos sob demanda. Duas semanas depois, a incorporadora inadimplente (pdf) fez um resgate de $ 119 milhões.
Há rumores de que até mesmo a Wanda Group, um dos maiores e mais antigos gigantes imobiliários da China, corre o risco de um colapso da dívida. Os rendimentos de dois títulos em dólares americanos vendidos por sua subsidiária Wanda Properties Global subiram acima de 35% em abril. Analistas de mercado consideram o aumento um sinal de que os tomadores de empréstimos estão tendo problemas para captar novos recursos, exacerbando o risco de crise da dívida e inadimplência.
No final de abril, a Fitch Ratings colocou a Wanda Commercial e a Wanda Commercial Properties (Hong Kong) em sua lista de observação negativa.
A Wanda Commercial ganhou as manchetes com notícias mais preocupantes na terça-feira, quando um título de US$ 400 milhões com vencimento em julho caiu para cerca de 70 centavos, “à beira do território problemático”, informou a Bloomberg, sob o título “A angústia imobiliária se aprofunda novamente à medida que os problemas da China se espalham.”
A Reuters contribuiu para este relatório.