Setor imobiliário da China enfrentará 'colapso total' apesar do impulso de estímulo, dizem especialistas
"O setor imobiliário da China ainda não atingiu o fundo do poço, mas o momento está se aproximando", diz um economista
13.02.2025 por Lynn Xu e Kane Zhang
Tradução: César Tonheiro
O declínio do mercado imobiliário da China foi um tópico que Gao Lixin e sua família evitaram durante este Ano Novo Chinês.
Discutir isso "estragaria a atmosfera festiva e causaria ansiedade", disse Gao recentemente ao Epoch Times. Ela usa um pseudônimo por medo de represálias do regime chinês.
Sua irmã tem um apartamento de cerca 135 m2 em uma pequena cidade na província de Hebei, a 18 milhas de Pequim. A unidade custou 2,6 milhões de yuans (US $ 350.000) no momento da compra em 2017. Com um adiantamento de 20%, o pagamento mensal de sua hipoteca de 30 anos é de cerca de 4.800 yuans (US $ 650).
Desde então, o valor da propriedade despencou em dois terços. No ano passado, a irmã tentou vender o apartamento por um terço do preço original de US $ 110.000, mas sem sucesso.
A unidade agora é alugada por US $ 200 por mês. Depois de subtrair as taxas de serviços públicos e de propriedade, a receita líquida do aluguel foi de apenas 16,5% da hipoteca que ela deve.
O caso da irmã de Gao não é isolado.
A crise imobiliária da China se agravou nas últimas décadas, impulsionada pelo investimento especulativo e pela busca excessiva do crescimento econômico. Eventualmente, em 2021, a gigante incorporadora imobiliária Evergrande deixou de pagar US$ 300 bilhões em dívidas, dando início ao colapso do setor.
A história oficial é que o mercado imobiliário da China se recuperará este ano. No entanto, especialistas acreditam que o setor ainda não atingiu o fundo do poço devido a problemas estruturais e à falta de demanda do consumidor. Embora as autoridades tenham lançado uma série de pacotes de estímulo no ano passado, essas medidas não conseguiram resolver a causa raiz.
Zhai Shanying, ex-chefe de banco de investimento do China Construction Bank que agora mora nos Estados Unidos, previu em seu programa de comentários no YouTube que 2025 será um ano de "colapso total" para o mercado imobiliário chinês.
De acordo com Zhai, o Partido Comunista Chinês (PCC) esgotou todos os meios para manter o setor imobiliário à tona, desde políticas governamentais em todos os níveis até apoio nos setores empresarial público e privado.
No ano passado, as autoridades aprovaram empréstimos de mais de 5 trilhões de yuans (cerca de US$ 686 bilhões) para ajudar as empresas imobiliárias a melhorar sua capacidade de pagar ou reduzir dívidas. Uma cota especial de títulos para governos locais em 2025, estimada em 4,5 trilhões de yuans (US$ 615 bilhões), pode ser usada para financiar reservas de terras e comprar unidades habitacionais vazias.
As autoridades locais também aumentaram seus esforços para promover a compra de casas. No ano passado, os governos locais em várias províncias e cidades introduziram 1.132 políticas para apoiar a iniciativa, um aumento de 28% em relação ao ano anterior. Essas políticas incluem cortar as taxas de hipoteca, reduzir os requisitos de entrada e oferecer incentivos fiscais para reduzir o custo das transações imobiliárias.
Em maio de 2024, o banco central chinês anunciou uma iniciativa de habitação acessível de 300 bilhões de yuans (US$ 41 bilhões) com o objetivo de garantir empréstimos de refinanciamento de casas e ajudar empresas estatais locais na compra de propriedades residenciais existentes.
No entanto, de acordo com Zhai, as medidas de estímulo do PCC não conseguem resolver efetivamente a crise imobiliária da China.
"Quando todas as opções foram exploradas, e sem uma solução, um colapso é inevitável, resultando em uma grande crise no setor imobiliário", disse ele.
Em janeiro, as 100 maiores incorporadoras da China registraram vendas de novas casas de 235 bilhões de iuanes (US$ 33 bilhões), marcando uma queda de 34,2% em relação ao mesmo período do ano passado e uma queda de 47,9% em relação a dezembro, de acordo com a China Real Estate Information Corp., uma empresa de consultoria apoiada pelo Estado.
No mês passado, o preço médio por metro quadrado das casas existentes caiu 7% em relação ao ano anterior nas 100 principais cidades da China, informou a China Index Academy em um relatório mensal.
O declínio ressaltou o enfraquecimento da demanda e do poder de compra entre os consumidores chineses, apesar dos incentivos de negócios, como promoções de eletrodomésticos, pacotes de viagens, reduções de taxas de propriedade e a oferta de vagas de estacionamento oferecidas em muitas das principais cidades do país.
Problemas estruturais
O especialista em China Shi Shan acredita que uma das principais causas do fracasso do PCC em lidar com a crise imobiliária da China é o conluio e a corrupção entre o sistema financeiro, os governos locais e as incorporadoras.
À medida que os valores das propriedades caíram, os bancos começaram a ver empréstimos inadimplentes. O PCC pode emitir fundos de alívio do estresse para lidar com a crise da dívida imobiliária, mas esses fundos estão principalmente "presos" no sistema financeiro, disse Shi.
Ele disse que os bancos locais colaboram com governos locais e empresas imobiliárias estatais para emitir novos empréstimos para pagar os antigos, rolando assim dívidas incobráveis por meio de tais operações.
As autoridades do PCC também intervieram para evitar que mais empresas imobiliárias falissem, embora muitas estejam sobrecarregadas com dívidas incobráveis, de acordo com o economista Frank Xie, dos EUA.
A mídia estatal chinesa informou que, em janeiro, pelo menos 55 empresas imobiliárias listadas enfrentaram inadimplência em dívidas offshore, com mais da metade recebendo petições de liquidação. No entanto, a maioria dessas petições foi retirada ou adiada, incluindo Country Garden, a maior incorporadora da China em vendas, cujo passivo total ultrapassou 1,1 trilhão de yuans (US$ 150 bilhões) em junho de 2024.
Em 21 de janeiro, a Country Garden retomou as negociações na Bolsa de Valores de Hong Kong depois de anunciar que seu plano de reestruturação da dívida offshore estava no caminho certo e poderia reduzir a alavancagem da dívida em até US$ 11,6 bilhões.
Mas as vendas da Country Garden em janeiro continuaram em declínio, com as vendas contratadas caindo 59% em relação ao ano anterior, para 2,26 bilhões de yuans (US $ 309 milhões), uma queda adicional em relação ao declínio de 51% em dezembro do ano passado.
"Pequim está exercendo pressão sobre os tribunais ou outras agências de aplicação da lei financeira para impedir a aprovação desses pedidos de liquidação e processos de falência", disse Xie, professor de negócios e marketing da Universidade da Carolina do Sul-Aiken, ao Epoch Times.
Ele disse que muitas dessas empresas não são mais viáveis e estão à beira da falência, e os credores veem seu dinheiro como vinculado a incorporadoras endividadas. Assim, disse ele, a intervenção do PCC apenas mascarou a crise em vez de realmente resolvê-la.
Além disso, as incorporadoras imobiliárias chinesas enfrentarão pressão do aumento dos vencimentos da dívida em 2025. Os vencimentos da dívida do mercado de capitais das incorporadoras imobiliárias chinesas podem chegar a 525,7 bilhões de yuans (US$ 72,5 bilhões) em 2025, 8,9% acima de 2024, de acordo com estimativas da China Real Estate Information Corp.
Xie antecipa que o mercado imobiliário enfrentará mais desafios em 2025, alertando que "o setor imobiliário da China ainda não atingiu o fundo do poço, mas o momento está se aproximando".
Lynn Xu é uma colaboradora do Epoch Times focada em questões contemporâneas da China.